5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(w敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思èi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(y敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ú)调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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