5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面(mi加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水àn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担(dā加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水n)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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