“现在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法重要(yào)参(cān)考

　　那么(me)如何寻(凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一(yī)下今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘的(de)销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着国(guó)央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续(xù)4年的(de)净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三(sān)分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多(duō)弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要(yào)小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负(fù)债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公司(sī)的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央(yāng)企，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿(ā)巴(bā)马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的(de)基本面表现存(cún)在(zài)一定关(guān)系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现了较强的增长势(shì)头。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排(pái)名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在(zài)杭州的较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻(xún)觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会越来(lái)越多。美(měi)国过去的数(shù)据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自(zì)家纺赛道(dào)的(de)公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设(shè)计、生产及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该(gāi)股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了持股，而这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是(shì)，他似(shì)乎对于定制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他(tā)的(de)独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希(xī)望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点