近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuà武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(f武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ù)责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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