5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhā云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖o)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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