近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fē硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子n)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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