5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(sh中国一共有多少万亿钱í)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现中国一共有多少万亿钱 #ff0000; line-height: 24px;'>中国一共有多少万亿钱营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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