“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下(xià)的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需(xū)要(yào)非(fēi)常小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏(hào)指出，需(xū)要(yào)满(mǎn)足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不(bù)太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个(gè)行业出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论是(shì)在(zài)销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻(luó)辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业(yè)的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无(wú)疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子(zi)。虽(suī)然(rán)说(shuō)，见到机会时要(yào)出(chū)手，但(dàn)出(chū)手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未(wèi)来的两年(nián)市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房(fáng)企同样(yàng)受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青(qīng)睐，和其(qí)自身的(de)基(jī)本面表现存在(zài)一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等(děng)多维(wéi)度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持(chí)续(xù)增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区(qū)的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周(zh公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国(guó)房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们(men)相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需(xū)求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和(hé)内装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不过好在困(kùn)境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发(fā)安(ān)宏回报均(jūn)增加了(le)持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他(tā)的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望(wàng)挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本(běn)的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好的服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表