导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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