文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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