文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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