一线城市(shì)，也不端着了(le)。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消(xiāo)二手房指导价的(de)消息(xī)在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹(dàn)级(jí)”政策(cè)，其(qí)次(cì)深圳几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实施这条政策的(de)城(chéng)市，最后深圳是房价前三(sān)的核心城(chéng)市。所以，深圳的(de)一举(jǔ)一动都具有(yǒu)风向标意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房(fáng)回暖(nuǎn)，然后二手(shǒu)房回(huí)暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这(zhè)妥妥的“蝴(hú)蝶效应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹(dàn)调控”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传“二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价”正(zhèng)式(shì)结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文(wén)件(jiàn)。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息(xī)，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍(réng)按参考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率(lǜ)为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领(lǐng)域按照(zhcos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊ào)新(xīn)的规则进行(xíng)，但不会出台正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导(dǎo)价横空(kōng)出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心(xīn)区(qū)的(de)高价盘，直(zhí)接按照(zhào)当(dāng)时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能(néng)按(àn)照指导价(jià)来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加(jiā)上需要(yào)全款(kuǎn)支付(fù)的部分，实际首付去(qù)到了(le)510万，相(xiāng)当(dāng)于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量(liàng)买家，失(shī)去了购房(fáng)能力，相当(dāng)于(yú)强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考(kǎo)价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安(ān)、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城市(shì)陆续(xù)跟进。事(shì)实(shí)也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统(tǒng)计，实(shí)施(shī)二手房指导价的(de)10个(gè)城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二(èr)手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据为例(lì)，全(quán)国70个(gè)大中城(chéng)市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付(fù)出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究(jiū)中心数据显示：成交量(liàng)上，二(èr)手房指导价出台(tái)当年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房指(zhǐ)导价发布当(dāng)月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂(guà)牌(pái)价低(dī)于及接近参考价的房源占比(bǐ)大(dà)幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的新闻不绝(jué)于(yú)耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前(qián)高杠杆(gān)买了2套华(huá)润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破(pò)产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实(shí)，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持(chí)有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这两年感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手房成交量创(chuàng)下(xià)多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)的日(rì)子难过(guò)，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基调下(xià)，2022年以来，实施了二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价的城市(shì)陆陆续(xù)续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后(hòu)的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭和(hé)职(zhí)住平衡家(jiā)庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大(dà)中城市商品(pǐn)住宅销售价格变(biàn)动情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比去(qù)年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了(le)，其他二(èr)线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京(jīng)、合(hé)肥(féi)等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面(miàn)推动二手房(fáng)“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是(shì)一(yī)条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑(zhù)业(yè)、房地产企业要(yào)发挥(huī)国民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从字面理解一(yī)下这(zhè)两(liǎng)个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如(rú)果(guǒ)不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正(zhèng)在路(lù)上...

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