5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”