5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(y区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来án)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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