导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(j俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗iā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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