万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(k卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢uài)，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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