万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以(50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòn50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润g)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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