近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fē威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家n)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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