文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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