万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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