近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(b蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗ù)再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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