导读(d中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西ú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西>

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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