近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(g肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内ōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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