万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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