5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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