文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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