导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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