OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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