万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至20卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校23年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(m卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校ài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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