导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款èi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款ng>

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。