OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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