OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明5公里是多少米 5公里是多少步会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(5公里是多少米 5公里是多少步yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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