万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思-height: 24px;'>无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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