5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(sh像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的