饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wě我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀i)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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