近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资串子是什么意思网络，足球串子是什么意思(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(r串子是什么意思网络，足球串子是什么意思éng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 串子是什么意思网络，足球串子是什么意思