OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiā挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信n)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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