近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

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　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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