导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚<菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗/strong>

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。