一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二(èr)手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什么(me)这么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房指导价被称为“核(hé)弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的城市(shì)，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然(rán)后二手房回(huí)暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有(yǒu)利于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二(èr)手房(fáng)贷款不按官方参考价(jià)（指导价），银(yín)行(xíng)核定房价以网签备(bèi)案价和评估价(jià)孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目(mù)前深(shēn)圳(zhèn)多家大(dà)行(xíng)表示(shì)“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价办理(lǐ)按(àn)揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监严(yán)跃(yuè)进认为(wèi)，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域按照新的规则进行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事(shì)情，是不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手(shǒu)房指导价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一(yī)口气(qì)公布(bù)了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安(ān)中心区(qū)的高(gāo)价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗导(dǎo)价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大(dà)家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才(cái)深(shēn)知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七(qī)折即(jí)700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付的部(bù)分，实际首付去到(dào)了510万，相当于(yú)首付5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推(tuī)行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东莞(guǎn)、宁波(bō)、成(chéng)都、三(sān)亚(yà)、西安、合肥、广(guǎng)州等(děng)10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证明(míng)了，这条政策的(de)“核(hé)弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导(dǎo)价的(de)10个城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月数(shù)据为例，全国70个大(dà)中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同(tóng)比上涨，其(qí)他的泥(ní)沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付(fù)出了沉重(zhòng)代价(jià)

　　据深(shēn)圳乐(lè)有(yǒu)家研究中心数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房(fáng)指导(dǎo)价出台(tái)当年，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同(tóng)比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价(jià)发(fā)布当(dāng)月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低于及(jí)接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人，才(cái)能深切的感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高杠杆(gān)买(mǎi)了(le)2套(tào)华润城(chéng)，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推(tuī)测，如果案例(lì)属实，买家的(de)实际购房成本高达(dá)20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加这三年的(de)房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年(nián)感受到了太多(duō)“心酸(suān)”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日子难过，投资客(kè)挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基(jī)调(diào)下，2022年以来，实(shí)施(shī)了(le)二手(shǒu)房指导价的城(chéng)市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后(hòu)的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明显

　　最近一(yī)线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持(chí)。

　　从(cóng)最新公布(bù)的(de)3月份(fèn)70个(gè)大中城市商(shāng)品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州、深(shēn)圳的新(xīn)房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然(rán)是同(tóng)比去(qù)年依(yī)然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了(le)，其(qí)他二(èr)线(xiàn)城市如杭(háng)州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥(féi)等城市价(jià)格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上(shàng)面可(kě)能更急。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是(shì)指出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解一下(xià)这两个词，意(yì)思(sī)就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如果不行了，上(shàng)面(miàn)不就(jiù)塌了嘛(ma)？压(yā)舱石(shí)如果压(yā)不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的(de)政策，还有一大波正在路上...

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