文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fán91是质数吗，95是质数吗g)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投91是质数吗，95是质数吗资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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