文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎ《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节o)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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