文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线rong>2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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