万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓(di一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水ào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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