文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)campus是什么意思 campus是国誉吗，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供campus是什么意思 campus是国誉吗期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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