万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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