5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(j标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产iān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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