5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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