OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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