“现在的房(350开头的身份证是哪里的fáng)地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席(xí)经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示(sh350开头的身份证是哪里的ì)，如(rú)果关(guān)注一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的(de)开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行(xíng)业出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平(píng)（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明(míng)地产(chǎn)、云南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国(guó)央(yāng)企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节(jié)奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速(sù)的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了(le)2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是(shì)看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实(shí)际(jì)上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度(dù)的实(shí)际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自(zì)然(rán)而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实(shí)现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较(jiào)突(tū)出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集(jí)中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进(jìn)入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多(duō)。美国(guó)过去(qù)的数(shù)据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都(dōu)是来(lái)自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七(qī)根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产(c350开头的身份证是哪里的hǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为(wèi)基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁江山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他(tā)管理的(de)广发(fā)策(cè)略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三只产品均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大(dà)多在(zài)香港上(shàng)市，如(rú)何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固(gù)定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本(běn)的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到提价(jià)难度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 350开头的身份证是哪里的